PROPOSTA DI ACQUISTO E CONTRATTO PRELIMINARE

La proposta di acquisto è il documento attraverso il quale un potenziale acquirente esprime interesse per l'acquisto di un determinato immobile e rappresenta il primo passaggio che dà inizio a una trattativa immobiliare.

Al proponente, ovvero a colui che sottoscrive la proposta di acquisto, occorrerà un documento di identità in corso di validità, il codice fiscale e l'assegno di caparra (o in alternativa la predisposizione del bonifico a favore del proprietario) a garanzia dell'impegno preso.

La proposta di acquisto, solitamente redatta su moduli prestampati depositati in Camera di Commercio, deve necessariamente contenere alcuni elementi imprescindibili.

Dati del proponente e del venditore

In questa sezione vengono indicate le generalità delle parti coinvolte nel contratto;

Dati identificativi dell'immobile

Oltre all'indirizzo, al piano al quale è situato l'immobile e alla sua descrizione, vanno indicati i dati catastali (foglio, particella e subalterni) che identificano univocamente l'immobile per il quale si sta sottoscrivendo la proposta di acquisto.

Nella descrizione devono essere inseriti tutti i vani che compongono l'immobile quali camere, ripostigli, cucine, soggiorni, terrazze ed eventuali pertinenze.

La pertinenza, come definita dall'art.817 del codice civile, è una cosa destinata in modo durevole a servizio o a ornamento di un'altra cosa che viene definita principale.

Nello specifico le pertinenze più comuni in una compravendita immobiliare sono i vani cantina e i box auto, solitamente identificati con altri subalterni rispetto al bene principale.

Dichiarazioni

In questa sezione il venditore, mediante l'accettazione della proposta, dichiara la conformità dell'immobile alle norme edilizie e urbanistiche, la conformità degli impianti alle normative vigenti (non è obbligatorio trasferire l'immobile con gli impianti a norma ma è bene essere a conoscenza del loro stato), l'assenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli (es. ipoteca per accensione mutuo da estinguere prima o contestualmente al rogito notarile), eventuali spese straordinarie deliberate dall'assemblea dei condomini e l'importo delle spese condominiali relative all'ultimo esercizio.

Efficacia della proposta

La proposta di acquisto è immediatamente efficace e diviene inefficace se entro il termine stabilito dalle parti (dai 7 ai 15 giorni ma i termini sono negoziabili fra le parti) l'acquirente non sarà venuto a conoscenza mediante comunicazione in forma scritta dell'accettazione da parte del venditore.

Vi sono casi in cui la proposta di acquisto è sottoposta a clausole sospensive. Questo vuol dire che la proposta è valida ma inizia a produrre i suoi effetti nel momento in cui le suddette clausole si verificano. Una clausola sospensiva tra le più comuni è quella relativa alla concessione del mutuo da parte di un ente finanziatore. Se il mutuo non viene concesso entro i termini stabiliti la proposta decade, le parti sono svincolate e le somme ricevute a titolo di caparra confirmatoria vengono restituite al proponente.

Prezzo e condizioni di pagamento

È ovviamente la fase in cui il proponente offre al venditore un prezzo per l'acquisto dell'immobile e si specificano le condizioni (termini e modalità) secondo le quali la cifra pattuita verrà corrisposta al proprietario.

Si possono prevedere, oltre alla caparra già versata, ulteriori pagamenti intermedi prima del rogito notarile.

Contratto preliminare

La proposta di acquisto accettata dal venditore di cui il proponente abbia avuto conoscenza mediante comunicazione in forma scritta è già un contratto preliminare ed è un documento idoneo alla registrazione.

Con il contratto preliminare le parti si obbligano alla stipula di un contratto definitivo per la compravendita del bene.

Nonostante, come accennato, la proposta accettata sia già di per sé un contratto preliminare è comunque consigliabile predisporre un nuovo contratto preliminare in cui si specificano meglio ed eventualmente si integrano gli accordi presi in fase di proposta di acquisto, soprattutto nei casi in cui siano previsti pagamenti intermedi prima del rogito notarile.

Per concludere è utile ricordare che il contratto preliminare deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione (art. 10 della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 26/04/1986 N. 131).