Immobili provenienti da donazione più facili da compravendere

Una svolta attesa da anni nel mercato immobiliare

Buone notizie per chi vuole acquistare o vendere un immobile proveniente da donazione: dal 18 dicembre 2025 entra in vigore una riforma che rivoluziona completamente le regole, rendendo questi beni finalmente più sicuri e commerciabili.

Cosa cambia con la nuova legge

La Legge 182/2025, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre 2025, introduce modifiche fondamentali all'articolo 44, dedicato proprio alla semplificazione della circolazione degli immobili donati.

Il problema del passato

Fino ad oggi, comprare una casa proveniente da donazione comportava rischi significativi. Se un erede legittimario si sentiva danneggiato dalla donazione, poteva intentare un'azione di riduzione e, in caso di successo, riprendersi l'immobile anche se nel frattempo era stato rivenduto a terzi. Questo significava che:

• L'acquirente rischiava di perdere la casa acquistata

• Le banche difficilmente concedevano mutui su questi immobili

• Il valore di mercato di queste proprietà era drasticamente ridotto

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La soluzione della riforma

Con le nuove regole, l'erede leso dalla donazione potrà agire solo contro il donatario originario, ma non contro chi ha successivamente acquistato l'immobile. In pratica, se compri una casa che in passato è stata donata, il tuo acquisto è al sicuro.

Anche le banche potranno finalmente concedere mutui ipotecari senza il timore di perdere le loro garanzie, perché le ipoteche iscritte non potranno più essere cancellate in caso di azione di riduzione.

Quando si applicano le nuove regole?

Donante ancora in vita al 18 dicembre 2025

Se il donante è vivo alla data di entrata in vigore della legge, le nuove norme si applicano immediatamente a tutti gli atti di compravendita stipulati dal 18 dicembre 2025 in poi.

Donante già deceduto

Se il donante è già morto al 18 dicembre 2025, c'è un periodo di transizione di sei mesi. Le vecchie regole continueranno ad applicarsi solo se, entro il 18 giugno 2026, l'erede legittimario:

• Ha già notificato e trascritto una domanda di riduzione

• Notifica e trascrive una nuova domanda di riduzione

• Notifica e trascrive un atto di opposizione alla donazione

Trascorsi questi sei mesi senza che nulla di tutto ciò sia avvenuto, si applicheranno le nuove regole anche per le successioni già aperte.

Come tutelarsi nell'acquisto

La tutela per chi acquista resta comunque semplice: basta verificare, tramite una normale visura ipotecaria presso i registri immobiliari, che non ci siano già trascritte domande di riduzione o atti di opposizione. Questa è una pratica già standard in ogni compravendita, quindi non comporta oneri aggiuntivi.

Date da ricordare:

• 3 dicembre 2025: pubblicazione della legge

• 18 dicembre 2025: entrata in vigore

• 18 giugno 2026: termine ultimo per le opposizioni (successioni già aperte)

In sintesi

Questa riforma rappresenta una svolta importante per il mercato immobiliare italiano. Finalmente gli immobili provenienti da donazione potranno essere comprati e venduti con la stessa sicurezza di qualsiasi altro immobile, facilitando sia l'accesso al credito che la circolazione di questi beni.

Per venditori e acquirenti, questo significa maggiore serenità nelle transazioni e nuove opportunità in un segmento di mercato che fino ad oggi era considerato problematico.